실질자본금 계정별 심사기준 및 제출서류



심사대상 선정

2007년부터 종합건설을 대상으로 한 실태조사가 2014년부터 전문건설업체로 확대 적용되었습니다. 실태조사를 처음 겪는 전문건설업체들은 2007년의 종합건설업 실태조사 때와 비슷하게, 높은 확률로 행정처분 대상이 되었습니다. 이로써 더 이상 전문건설업체들도 실질자본금을 신경쓰지 않을 수 없게 되었습니다.

실태조사의 대상이 된 업체들은 <부실징후업체>로써, 실적신고시 제출한 재무제표를 기준으로 다음의 공식에 의해 선정이 됩니다.

부실징후업체 선정 공식
등록기준자본금 > 자본총계 - ( 부실징후자산 + 부외부채 )

위 공식에서 자본총계에서 제외되는 '부실징후자산'과 '부외부채'는 무엇일까요? 아래표에서 간략하게 살펴볼 수 있습니다.

자본총계에서 제외되는 금액
부실징후자산
  1. 현금, 일시적으로 조달된 예금, 사용이 제한된 예금
  2. 무기명식 금융상품, 실재하지 않거나 출처가 불분명한 유가증권
  3. 가지급금, 대여금, 미수금, 미수수익
  4. 선급금, 선급비용, 선납세금, 부도어음, 장기성매출채권
  5. 재고자산
  6. 비상장 주식, 임대 또는 운휴 중인 자산
  7. 무형자산
  8. 사실과 다른 보증금
  9. 그 밖에 부실우려가 있다고 인정되는 자산
부외부채
  1. 공제조합 융자금
  2. 금융기관 차입금

실태조사 대상업체 선정시, 주기적신고로 이미 직전년도의 재무제표를 검토받았다면 일사부재리의 원칙에 따라 조사대상 업체군에서 제외됩니다.


심사 절차

실태조사 심사는 매년 10월 경에 실시되는 경향을 보이긴 하지만 꼭 몇월에 한다고 정해진 것은 없습니다.

과거 실태조사 혹은 주기적신고는 '현재'시점의 재무상태를 평가하였습니다. 따라서 그 조사 혹은 신고가 언제 이루어지든 해당시점에 얼마든지 보완이 가능했었습니다.

하지만 요즘의 실태조사 혹은 주기적신고는 '직전 정기연차결산일'시점의 재무상태를 평가합니다. 과거 시점의 재무제표는 수정·보완이 불가능합니다. 따라서 매년 연말마다 미리 신경써놓지 않는다면 행정처분을 피할 수 없게 된 것이죠. 이것이 자본금 등록기준을 맞추기 어렵게 된 중요한 사유가 되었습니다.

위 심사대상 선정에서 조사대상업체가 되었다면 실태자료 소명자료 제출에 대한 공문을 받게 됩니다. 법 제10조에 따른 등록기준을 위반한 것으로 법 제83조의 등록말소 혹은 영업정지를 하기 전 해당 건설업자에게 10일 ~ 20일의 기간을 두어 위반행위에 대한 소명 기회를 주도록 되어 있습니다.

이 기간동안 구체적인 위반내용이 객관적으로 입증될 수 있는 증거를 제출한다면 행정처분을 피할 수 있습니다. 하지만 그렇지 못한 경우에는 행정처분의 최종적인 변론기회로 청문회 출석을 요구받게 됩니다.

청문회에서는 위반동기, 내용 등에 관한 질문과 답변이 기록되며 서명 또는 기명날인을 함으로써 행정처분이 결정됩니다. 그로부터 얼마지나지 않아 행정처분 통지서를 받게 되므로써 절차가 종료됩니다.

등록기준 심사절차

조사대상업체 선정 ≫ 소명자료제출 공문 발송 ≫ 실질 심사 (소명시 위반혐의 해제) ≫ 청문회 ≫ 행정처분


실질 심사

조사대상업체 선정에서는 단순 장부상 자본총계만을 참조했다면, 실질 심사에서는 실재 존재하는 자본금을 검토합니다. 이른바 <실질자본금>의 만족 여부입니다.

자본금에 기준에 미달하는 경우

건설업 실질자본금 < 기준자본금 (건설업종 기준자본금 + 다른업종의 기준자본금)

여기서 <기준자본금>이란 보유하고 있는 건설업종의 법령상 기준 자본금 및 다른법령상 자본금기준이 있는 업종을 등록하였을 경우 그 자본금액을 포함한 금액입니다. 예를 들어 실내건축공사업(2억)과 전기공사업(2억)을 함께 보유하고 있다면 총 4억의 기준자본금이 필요합니다. 해당 건설업체는 실질자본금 도출과정에서 이 기준자본금 이상을 보유하여야 합니다.

다음 표에서 건설업 외 자본금을 갖는 업종에 대하여 살펴볼 수 있습니다.

범주 업종 기준자본금
법인 개인
전기공사업 2억
정보통신공사업 1.5억 2억
소방시설공사업 전문소방시설공사업 1억 2억
일반소방시설공사업 0.5억 1억
주택업
※건축공사업 혹은 토목건축공사업 보유시 포함 인정
주택건설업 3억 6억
대지조성업
정비사업전문관리업 5억 10억
산림사업법인 산림경영계획 1억
산림토목 3억
숲가꾸기 및 병해충방제 1억
자연휴양림/산촌생태마을 조성 3억
나무병원 1억
도시림등 조성 1억
신재생에너지 태양에너지 2억 3억
풍력에너지 3억 4억
지열에너지 2억 3억
전문대상 에너지원이 2종 이상 4억 6억
승강기유지보수업 1억
문화재수리업 보수단청업 2억 4억
조경업 0.5억
보존과학업
식물보호업
단청공사업
목공사업
석공사업
번화공사업
문화재실측설계업
문화재감리업 1억
전기안전관리대행사업자(특별시/광역시) 2.05억
전기안전관리대행사업자(도) 1.02억
의약품도매상 의약품도매상 5억
수입의약품도매상 2억
한약의약품도매상
동물의약품도매상 1억 2억
연쇄화사업자 회사형(지점추가시 +1억) 5억
가맹점형(지점추가시 +1억) 3억
유지관리업 등록시 3억
안전진단 전문기관 지정시 1억
감리전문회사 종합감리전문회사 5억
건축감리전문회사 1.5억
토목감리전문회사
설비감리전문회사 1억
전기감리(종합감리업)
전기감리(전문감리업) 0.5억
골재채취업 하상골재채취업 3억 6억
육상골재채취업
수중골재채취업 10억 20억
골재선별파쇄업 1억 2억
바다골재채취업 15억 30억
바다골재선별세척업 3억 6억
산림골재채취업 10억 20억
경비업 시설경비 / 호송경비업무 1억
기계경비업무 1억
신변보호업무 1억
특수경비업무 5억
여행업 일반여행업 3.5억
국내여행업 1억
국외여행업 1억
국제회의기획업 0.5억
화물자동차운송사업 일반화물자동차 1억
개별화물자동차
용달화물자동차 0.5억

<실질자본금>은 각 계정별 실제자료를 확인함으로써 그 실재성을 판단합니다. 이 실재성은 건설업을 등록한 건설업자가 그 입증에 대한 책임이 있으므로, 어떤 서류가 필요한지 알아두는 것이 도움이 됩니다.

가장 기본적인 것으로 '재무제표'가 있습니다. 재무제표는 심사자가 확인할 수 있는 재무제표는 아래의 3가지 재무제표가 있습니다.

심사자가 조회가능한 재무제표
  • 국세청 표준재무제표
  • KISCON 입력 재무제표
  • 원시 재무제표

표준재무제표는 사용자가 국세청에 전자신고한 내용을 바탕으로 자동으로 계정이 국세청의 표준양식으로 이합집산되어 실제계정을 판별하기에는 무리가 있습니다.

건설업자가 실적신고시 직접 KISCON에 입력한 내용을 바탕으로 작성되는 재무제표는 '부실업체 조기경보시스템'상 자동으로 조사대상이 조사대상 선정시에 사용됩니다.

실제 심사시 사용되는 재무제표는 3번째 형태인 '원시 재무제표'입니다. 주로 당기와 전기가 비교식으로 표현되는 이 재무제표는 크게 두가지로 분류할 수 있는데, 모든 계정과목이 기재되는 '과목별 재무제표', 그리고 GAAP(회계기준)에 따라 적절히 이합집산한 '제출용 재무제표'가 있습니다. 제출시 이 2가지의 재무제표를 구분하지는 않습니다.

위 '원시 재무제표'를 포함하여 아래와 같은 서류를 제출합니다. 등록시점으로부터 3년마다 등록기준 신고를 할 때와, 실태조사시 소명자료 제출시 동일합니다.

실질심사 기본심사시 제출해야하는 재무제표

  • 공인회계사 등이 확인한 '재무제표증명원' 1부 (아래 내용 포함)
    • 재무상태표(또는 대차대조표), 손익계산서
    • 공사원가명세서, 이익잉여금(결손금)처분계산서
    • 합계잔액시산표
  • 국세청 '표준재무제표증명서' 원본 1부

위의 자료를 제출하면 실질심사 절차로서 <기본심사>가 진행되며 부실혐의 발생시 소명기회를 받게 됩니다. 아래에서 각 계정별 심사기준 이해와 소명자료를 살펴보겠습니다.


표시 계정 현금 및 현금성자산
제출서류 현금 및 현금성자산 명세서, 전도금 명세서

업계용어인 "연말잔고를 현금으로 맞추다"는 사실 정확한 표현이 아닙니다.

현금의 인정범위는 제출한 재무제표 자본총계의 1%를 한도로 합니다. 예를 들어 극단적으로 생각해본다면 실내건축공사업은 자본총계가 200억이 넘고 현금자산이 2억이상 되지 않는다면 현금으로 자본금기준을 충족할 수 없습니다. "맞추다"의 행위 자체가 누군가에게 자금을 융통하여 보유하고 있었다는 것인데, 현금이란 현재 보유하고 있는 사람의 소유권을 인정하는바, 누군가 현금에 줄을 매달아 빌려주지 않는다면 정상적인 자금의 대여형태는 이루어질 수 없는 것입니다. 현대의 정상적인 금융거래는 금융기관을 통하여 할 수 밖에 없습니다.

따라서 용어를 바로잡자면 "연말잔고를 예금으로 맞추다"가 조금더 맞는 표현이겠죠. 물론, 이 말도 정확히 맞는 표현은 아닙니다.

현금 및 현금성자산은 명세서상 기재된 '현금'과 '전도금'을 합한 금액을 포함하며, '예금'과는 본질적으로 다릅니다.

현금은 말 그대로 즉 본사에서 '현찰'로 갖고 있었던 시재금을 의미합니다. 전도금은 현장에서 보유하고 있던 시재금을 의미합니다.

실재성을 인정받기 위해 반드시 현금출납장을 제출받습니다. 전도금은 결산일 이후 정산서 등 실재 현장 전도금임을 입증해야 합니다. 기업 대부분이 현금계정에 돈이 많은 경우는 매우 드물고 또한 그 인정범위가 자본총계의 1%를 한도로 하므로 실질자본금 판단의 유의성에는 거의 영향을 미치지 못하는 계정입니다.


표시 계정
  • 당좌자산 중 현금 및 현금성자산, 단기투자자산
  • 투자자산 중 장기성예금
  • 보통예금, 정기예금, 당좌예금
제출서류
  • 현금 및 현금성자산 명세서, 모든 금융자산 명세서
  • 예금잔액증명서(결산일 현재 인출제한 여부기재 필수)
    (예) 12월말 결산일 기업: 12.31일 기준
  • 예금거래실적증명서(결산일 포함 전후 60일간) 및 인출 사유에 대한 입증자료
    (예) 12월말 결산일 기업: 당해년도 11.1 ~ 익년도 2.28 까지
  • 금융거래사실확인서(혹은 신용정보조회서)
    (예) 12월말 결산일 기업: 12.31일 기준

예금

예금은 기업의 명의로 금융기관에 예치한 모든 장단기 금융상품을 말합니다.

금융기관은 시중은행, 저축은행, 새마을금고, 신용협동조합 및 증권회사 등을 포함합니다. 이러한 금융기관에는 은행연합회 및 증권협회 등 금융감독원이 감독하는 제도권 금융기관에 한하며, 사설협동조합, 대부업체 등 유사금융업체는 실질자산 인정범위에서 제외됩니다.

실무상 계정으로는 보통예금, 당좌예금, 정기예금, 정기적금, 증권사 예탁금, 기타 금융상품 일체(CD, CMA, MMF, 표지어음, 산금채, 중금채, 기타 파생상품 등)가 포함됩니다.


예금에 대한 심사

예금은 전 계정을 통틀어 건설업 실질자본금을 판단하는 가장 중요한 계정입니다. 연말에 부족한 건설업 실질자본금을 맞출 때 가장 실질자산성이 높은 계정이기 때문입니다. 건설업 등록기준이 까다로운 이유는 기업회계기준에서 자산으로 인정하는 계정에 대한 건설업을 위한 판단기준을 추가하여, 추가적으로 '부실자산'과 '겸업자산'을 걸러내기 때문입니다. 이러한 부실자산과 겸업자산이 실질자산계정인 예금의 형태로 회수되는 것은, 자본금을 맞추는 형태 중 가장 이상적인 모습이라고 볼 수 있습니다.

예금은 실재하는 자금을 구해야 되기 때문에 연말잔고를 맞추기 가장 어려운 방법이지만, 역으로 맞추고 난 뒤에는 실질자산성 소명에 대한 간소함과 완벽성을 제공합니다. '실재 자금'이 법으로 지정된 금융기관에 맡겨져 있기 때문입니다. 예금 계정의 소명은 금융기관에서 발급받은 잔고증명서, 거래실적증명서, 금융거래확인서를 제출이 전부입니다. 이 서류들은 예금 계정의 실재성을 다음과 같은 기준에서 심사하기 위한 서류입니다.

  • 예금의 실재성과 소유권
  • 예금의 담보로서 제공여부
  • 예금의 보유기간

실재성과 소유권에 대한 충분한 소명 ─ 잔고증명서

연말이 되면 대부업체들이 많은 '연말잔고 금융상품'을 내어 놓는데 역시 가격이 가장 비싼 것은 이 '예금'계정을 대상으로한 금융상품입니다. 바로 실재하는 자금을 의뢰인의 계좌에 넣어주는 방법입니다. 이 경우에 자금주는 자금의 손실을 우려하여 의뢰인의 계좌에 자금에 대한 소유권을 설정하는 이른바 '질권설정'이나 '지급정지' 등을 걸어놓습니다. 만약 의뢰인이 해당 자금은 본인소유라고 주장할 경우를 대비한 것입니다.

이러한 질권설정, 인출제한, 예금담보제공 등으로 예금에 대한 소유권이 있고 사용가능한가에 대한 대한 심사가 중점적으로 이루어집니다. 이에 대한 소명자료로 금융기관에서 정기연차결산일자의 잔고증명서 원본을 제출합니다. 잔고증명서에는 '예금잔액', '질권설정', '지급정지' 등의 사실이 표시되어 위 사실들을 한 번에 심사할 수 있습니다.


담보제공여부 ─ 금융거래사실확인서

금융거래사실확인서는 명의자가 해당은행으로부터 제공받은 대출금의 현황 및 담보 내역이 명기되어 있습니다. 따라서 예금을 담보로 대출을 받았다면 이에 대한 사실을 직관적으로 알 수 있을 뿐만아니라 덤으로 재무제표와 상이한 부외부채까지 검토할 수 있습니다. 예금을 보유하였지만 그 예금으로 대출을 받았다면 해당 예금은 대출금을 갚기 전까지는 돌려받을 수 없습니다. 심사자에게 건설업 실질자산을 판단하기에 더없이 좋은 소명자료입니다. 명의자 역시도 잔고증명서와 함께 발급받으면 되니 특별히 노력하지 않고도 쉬이 소명을 할 수 있습니다.


보유기간 충족 여부 ─ 거래실적내역서

당좌자산의 특징은 정기연차결산일(일반적으로 12월31일)의 금융기록만 보지 않고, 정기연차결산일 포함 60일의 거래내역을 추가로 확인합니다. 이 기간 중 소명이 가능한 금액에 대한 평균잔액이 실질자산에 포함됩니다. 여기서 60일의 시작일과 종료일은 중요치 않은데, 기간 중 반드시 정기연차결산일이 포함되어 있어야 합니다.

심사 실수가 많은 부분입니다. 심사자들의 회계지식부족으로 건설회사들이 억울하게 행정처분을 받는다거나 소명절차에서 심사측과 회사측의 큰 분쟁으로 번지는 경우도 있습니다.

사실, 예금계정에 대한 심사지침은 애초에 오해의 소지가 있긴합니다. 거래실적은 60일을 보는데 심사측에서 건설업체에 요구하는 소명자료는 11월1일부터 이듬해 2월28일까지인 총 4개월분을 요구합니다. 약 120일에 해당하죠. 심사요령이나 진단지침 등 60일을 확인하는데 왜 120일에 해당하는 자료를 요청하는지에 대해 명확한 설명이 없습니다. (아마도 정기연차결산일인 12월31일을 포함하여 앞뒤로 60일 기간을 살펴 볼 경우 편의성을 위해 최대기간의 자료를 요구하는 것으로 추측됩니다) 여기에 오해를 부추기는 지침이 하나 더 추가됩니다.

"예금이 이 지침에서 부실자산이나 겸업자산으로 보는 자산을 회수하는 형식으로 입금된 후 진단기준일을 포함한 60일 이내에 그 일부 또는 전부가 부실자산이나 겸업자산으로 출금된 경우 해당금액을 실질자산에서 제외"

이 지침은 실질자산성을 갖춘 예금의 60일의 준수여부를 묻는 것입니다. 해당 예금을 60일을 유지한 후에 그 금액을 가지급금을 비롯한 부실자산이나 겸업자산으로 인출한 것은 등록기준 심사에서 실질자산에서 제외시킬 이유가 없습니다. 많은 심사자가 이 부분을 곡해하여 120일간의 기간 중에 부실자산으로의 인출 여부를 심사하고, 자기자본으로 60일을 맞추고 인출을 했음에도 불구하고 실질자산으로 인정하지 않는 것이죠.


심사자의 이해도 부족으로 인한 행정처분

가지급금의 회수 형식으로 입금된 예금도, 질권 · 담보대출 · 인출제한 등의 설정이 되어있지 않고, 60일간의 예치기간을 충족하였다면 당연 실질자산으로 인정해야 합니다. 60일이 넘어서 그 어떤 계정으로 인출되었다 하더라도 이미 등록기준 심사요건을 만족한 것입니다. 간혹 일부 심사자는 이러한 60일 이후의 인출을 빌미로 해당금액의 실질자산성을 부인하려 들며, 부인에 대한 근거를 요구하면 오히려 해당금액의 출처를 소명하라고 요구합니다. 이는 지침상 부여되지 않은 권한에 대한 오용이며, 법인의 기본권을 침해하는 행위입니다. 이런 경우 십중팔구 해당금액의 출처를 밝힌다고 해서 심사자는 제대로 된 판단을 할 수 없습니다. 이미 실질자산성이 증명 됬음에도 추가자료를 요구한 것이니 이 추궁의 목표는 더 이상 공정성을 목적으로 하지 않을 것입니다. 무엇이든 꼬투리를 잡아 행정처분을 하려고 노력하겠죠.

결국 이같은 심사자의 권한의 오용은 행정소송으로 이어질 수 밖에 없습니다.

심사자를 위한 건설업관리규정 제1장 첫줄은 다음과 같이 명시되어있습니다.

"이 규정은 「건설산업기본법」, 같은 법 시행령 및 같은 법 시행규칙에서 정하는 바에 따라 건설업을 관리함에 있어서 공정성효율성을 도모하기 위하여 필요한 기준을 정함을 목적으로 한다."

"조금 아는 것이 가장 위험하다."라는 말이 있습니다. 관공서 및 건설협회 등록기준 심사자 들을 대상으로 최근 전국적인 교육이 실시되었습니다. 정부의 강력한 부실업체 퇴출에 대한 의지를 배경으로, 심사자들은 강화된 심사지침에 의거 건설회사들를 농단할 수 있는 큰 힘을 받게 된 것입니다. 이렇게 힘이 커졌는데 일선의 심사자들이 심사기준을 잘 알지 못한다면 건설회사들은 큰 피해를 입을 것이 자명합니다. 국토교통부는 설명회를 마련하였고 이에대한 지침을 고지하고 근거자료를 반포하였습니다. 그러나... 문제는 내용이 너무 어렵다는 것입니다. 회계사와 세무사 같은 전문가들도 복잡하여 꺼려하는 건설업회계기준을 비전문가에게 단 한 두 차례 교육으로 이해시킬 수 있었을까요?

비전문가에게 어려운 내용의 심사를 맡기고, 해석에 따라 권한을 오용할 수 있는 상황에 대한 가이드라인이 없는 것은 큰 문제입니다. 건설업계의 건강한 기업문화를 만들어가려면 중소기업을 살려야 합니다. 건설업 등록기준 심사자를 세무회계전문가로 배치하거나, 관련법령 및 부속 규정들에 대해 더 꼼꼼하고 치밀한 구성이 필요한 시점입니다.


표시 계정
  • 현금및현금성자산, 단기투자자산, 유가증권
  • 단기매매증권, 매도가능증권(출자금, 만기보유증권)
  • 예금, 장기성예금 등
제출서류
  • 유가증권명세서, 60일간의 거래실적증명, 증권회사의 잔고증명서
  • 공제조합 출자확인서
  • 사회기반시설의 특수목적법인 참여계약서, 주주명부, 금융자료

공제조합 출자금

공제조합 출자금은 건설업에 관련된 것과 그렇지 않은 것이 있습니다.

건설업 관련 공제조합은 '건설공제조합', '전문건설공제조합', '대한설비건설공제조합' 및 '서울보증보험주식회사'의 출자금이 실질자산으로 인정되며 그 외 겸업사업(전기, 정보통신, 소방 등)을 위한 출자금은 '겸업자산' 처리됩니다.

공제조합 출자금은 즉시 확인 가능하므로 '시가'로 평가합니다. '공제조합 출자금 확인서'를 제출하여 소명합니다.


주식(지분증권)

주식은 상장주식과 비상장주식으로 구분됩니다.

상장주식은 단기매매증권에 해당하는 유가증권이며 잔고증명서상 기재된 '시가'로 평가하여 실질자산으로 인정됩니다. 예금과 마찬가지로 증권회사의 잔고증명서를 제출하지 못하면 실질자산에서 제외됩니다. 또한, 60일간의 거래실적증명서를 제출하여 소명하여야 합니다. 심사방식은 일시예금 및 사용제한 여부확인 등 예금계정과 동일한 방식으로 진행됩니다.

비상장주식은 아래 특수목적법인의 주식을 제외하고 모두 '겸업자산'으로 간주합니다. 이는 투자대상기업의 종류와 규모와 무관합니다. 공동도급이나 시공에 따른 각종의 연대보증을 위하여 타사 지분을 보유하고 있다고 주장하는 경우에도 '투자' 혹은 '지배'를 목적이므로 역시 '겸업자산'으로 간주됩니다.

'사회기반시설 등의 특정공사를 위하여 필수적으로 취득하는 민간투자사업의 특수목적법인 주식'은 비상장주식 중 유일하게 실질자산성을 인정받는 자산입니다. 소명자료로 계약서, 출자확인서, 금융자료 등을 제출하며, 확인한 취득원가로 평가합니다.


국공채

국공채는 시공 조건으로 강제 취득하는 것이 대부분인며 간혹 투자목적으로 구입하기도 합니다.

유동성이 부족한 건설회사에서 국공채를 투자목적으로 매입하는 경우는 많지 않으며, 등록기준 자본금에 견줄만큼 거액의 국공채를 매입하는 경우는 더욱 드문 일입니다. 실제 거래되는 국공채는 공사관련하여 매입을 하며, 즉석에서 환매하여 그 영수증만을 받는 경우가 대부분입니다. 또한 그 금액이 크지않고 여러날에 걸쳐 다양하게 구성된 모습이 일반적입니다. 오랜기간동안 가공의 국공채를 비롯한 무기명 유가증권은 저렴하게 연말잔고를 맞추는 대표적인 수단이었습니다. 현재는 심사기관과 건설회사도 이를 인지하고 있으나, 아직도 많은 건설회사에서 유용하고 있는 수단입니다. 때문에 일단 거액의 단일 국공채를 유가증권의 증빙자료로 제출한다면, 부실자산의 혐의를 받게 됩니다. 물론, 실재 국공채일 경우 잔고증명서를 발급받아 제출하면 당연 실질자산으로 인정 받습니다.

국공채는 소명자료로 잔고증명서와 거래실적증명서를 제출하여야 합니다. 기타의 채권(기명식 산금채, 중금채, 표지어음 등)을 구입한 경우도 동일합니다. 상장주식과 마찬가지로 일시예금 및 사용제한 여부확인 등 예금계정과 동일한 방식으로 심사합니다.

극히 예외적으로 '실물(매입증서)'를 증권사에 입고하지 않고 회사에서 자체 보관한고 있음을 주장하는 경우, 매입증서 원본, 만기매도 관련 증빙 등의 자료를 제출하여 그 실재성을 소명할 수 있어야 합니다.

가공의 국공채는 추가적인 소명없이 무조건 부실자산입니다. 그 소명자료로 증서사본, '○○캐피탈' 등이 발급한 매도·매입증서 및 원천징수영수증, 통장에 '찍기'흔적을 남긴경우 등 모두 인정받을 수 없습니다.


해외기업에 대한 투자

해외 기업에 대한 투자는 지분투자, 실물투자, 자금이체 등 투자 형태와 시기 등에도 불구하고 건설회계기준에 따라 '겸업자산'으로 간주 됩니다.


기타 유가증권 및 투자자금

가공의 유가증권은 추가적인 소명없이 무조건 부실자산입니다.

2010년 부터 등장하여 연말결산시 새로운 금융상품으로 대거 유행했었던 일명 '투자자산'은 공사가 아닌 투자행위이므로 '겸업자산'으로 간주됩니다. 사례로 특정 프로젝트에 대한 지분투자, 해외현지법인설립을 통한 투자, 각종사업에 대한 투자 등으로 이루어져 있습니다. 통장찍기를 비롯하여 계약서, 거래내역서 등 각종 금융자료와 세무신고까지 하는 등 철저한 준비과정을 제공합니다. 그러나 결과적으로 실재하는 거래가 없었으므로 은행자료에 대한 실사시 가공의 거래임이 드러나 '부실자산'으로 처리됩니다. 더 문제는 이같은 투자행위가 실재함을 인정받았을 경우 '실질자산'이 아닌 '겸업자산'이 되어 다른 인정받는 자산까지 비율로 차감되는 '겸업비율'이 발생할 수 있다는 것입니다.

연말결산으로 활용되는 유가증권 계정은 대부분 실재하지 않는 가공의 자료인 경우가 대부분입니다. 일부 존재한다 하더라도 건설업 자본금기준에 육박하는 거액의 거래에 대한 자료를 실제로 증빙하는 경우는 굉장히 희박합니다. 따라서 실질자산 판단시 우선적으로 '부실자산' 혐의를 추궁받으며 소명자료 제출을 요구 받습니다. 두려운 것은 이것이 실재한다 하더라도 '겸업자산'일 뿐 '실질자산'이 될 수 없는 것은, 투자행위 자체를 건설업과 관계없는 겸업행위라고 판단하기 때문입니다.


표시 계정
  • 매출채권, 외상매출금, 받을어음
  • 공사미수금, 분양미수금, 장기공사미수금, 장기매출채권
제출서류
  • 공사(분양)미수금 계정명세서, 계정원장 및 거래처원장
  • 공사(분양)계약서, 받을어음 사본
  • 전체 공사기간의 공사(분양)대금의 세금계산서 등 청구 및 회수 관련 증빙 일체
  • 회수내역(거래실적증명서), 받을어음 추심통장

건설업 관련 매출채권은 외형상 우선 실질자산으로 인정되기 때문에 심사시 예금계정과 함께 중점적으로 검토하는 계정 중 하나입니다. 여러단계의 심사기준을 마련하여 이를 통과한 금액만이 실질자산으로 인정받을 수 있습니다.


건설업 관련성

매출채권은 우선 건설업과의 연관성이 존재하여야 합니다. 소명자료로 제출하는 계정명세서에 의해 건설업과 무관한 사업의 매출채권은 '겸업자산'으로 간주됩니다.

일반적으로 겸업사업의 매출채권은 '외상매출금'계정을 사용하거나 오기로 '미수금'계정으로 명기되기도 합니다. 이에비해 건설업 매출채권은 공사미수금 또는 분양미수금을 사용하여 그 구분이 비교적 손쉬우나, 자료를 확인하여 정확한 계정을 확인하는 작업을 거칩니다. 제조업, 도소매업, 서비스업 등 뿐만아니라 타 법령에 의한 등록제 업종에 관련한 매출채권 역시 '겸업자산'에 해당됩니다.

특수관계인에 대한 매출채권은 회수에 대한 노력을 하지 않는 경우 대여금으로 간주될 수 있습니다.

공사미수금

공사미수금은 계정명세서, 거래처원장 등 회계정리자료와 세금계산서, 거래실적확인서 등의 금융거래자료를 함께 제출하여 소명합니다. 회계정리자료와 금융거래자료가 일치하지 않으면 부실자산으로 간주됩니다.

분양미수금

분양미수금은 계정명세서, 계약서 등 회계정리자료와 동호수별 분양대금 수불부 · 연체료 계상내역 · 부동산등기부등본을 제출하여 소명합니다. 소유권이전등기가 되었거나 입주가 완료되었다면 강하게 부실혐의를 받게되며 회계정리 자료와 동호수별 자료가 일치하지 않는다면 부실자산으로 간주됩니다. 분양미수금이 만일 주택신축판매가 아닌 부동산매매업에 대한 분양미수금 또한 '겸업자산'으로 구분됩니다. 재고자산 항목의 분양건물신축자산에서 더 자세한 내용을 확인할 수 있습니다.

받을어음

받을어음(전자어음 포함)은 지급기일, 받을어음 추심통장, 금융거래확인서 등을 제출하여 소명합니다. 지급일자를 확인하여 지급일이 경과된 어음은 부도어음으로서 부실자산 처리됩니다. 혹, 결산일 전 배서양도하거나 할인되었다면 부실자산입니다.

대물변재 건물

건설회사가 도급 또는 하도급공사를 한 후 공사대금으로 건물(부속토지)를 대물로 취득하는 경우가 있습니다. 이러한 대물변제 건물은 그 취득일로부터 2년간 실질자산으로 인정됩니다. 하지만 대물변제 건물이라고 하더라도 임대료가 발생하면 해당비율만큼 겸업비율이 발생하므로 주의해야 합니다.


회수여부 및 회수가능성

매출채권은 심사과정에서 계정명세서, 거래처원장, 세금계산서, 계약서 등의 자료와 함께 '연령표'를 작성하여 각 매출채권의 발생시기를 확인합니다. 매출채권의 발생일(세금계산서 청구일자)로부터 2년이상 경과한 것은 장기매출채권으로 부실자산 처리됩니다.

매출채권이 2년이 경과하였더라도 아래와 같은 금액은 실질자산성에 대해 인정받을 수 있습니다.

  • 국가 · 지방자치단체 또는 공공기관에 대한 받을채권. 이 경우 관련부채 및 부외부채를 확인검토하고 차감하여 평가.
  • 법원의 판결 등에 의하여 금액이 확정되었거나 소송이 진행 중인 받을채권. 이 경우 다음에 따라 평가.
    1. 채권 회수를 위한 담보의 제공이 없는 경우, 전액 부실자산으로 간주.
    2. 채권 회수를 위한 담보의 제공이 있는 경우에는 그 제공된 담보물을 통하여 회수한 금액을 초과하는 금액을 부실자산으로 간주.

장기매출채권과 부도어음은 건설회계기준에 의하여 부실자산으로 간주됩니다. 이러한 자산에 대한 실질자산성을 인정하는 것은 '회수가능성'에 대한 소명자료를 통해 객관적인 증빙을 하는 것입니다. 회수가능성이 객관적으로 보장되었다면 실제 회수가 지체될 뿐이지 실질자산을 부인할 수는 없습니다. 이는 기업진단지침에서도 예외규정을 두고 있는 부분입니다.

위의 실질자산성을 인정받을 수 있는 경우 중, 법원의 판결에 의한 결정문 자체는 '회수가능성의 보장'에 대한 자료가 될 수 없습니다. 따라서 위의 회수가능성을 증빙하려면 담보물이 제공되어야 하며 그 담보물의 선순위 채권최고액을 감안하여 잔여가치를 시가로 인정하게 되는 것입니다. 예를들어 담보물이 제공되었다 하더라도 건물등기부등본상 을구에 타자의 저당권등의 설정되어있다면 해당부분을 제외한 나머지의 시가만이 회수가능성을 인정받을 수 있는 것입니다.

발생일로부터 경과기간이 2년이내라도 해당 계정에 대손충당금이 설정되어있다면 대손충당금을 제외한 순액이 부실자산으로 처리됩니다.

회수된 매출채권을 결산서상 매출채권으로 계상한 금액은 가공자산으로서 부실자산처리됩니다. 표면상 회수하지 않았다하더라도 금융거래확인서를 통한 매출채권담보대출 금액이 존재한다면 매출채권이 회수된 것으로 간주하여 역시 부실자산처리됩니다.


진행기준에 의한 매출채권

도급공사와 예약매출의 기본적인 수익실현방식은 진행기준에 의합니다. 공사의 미완성에도 불구하고 그 수익을 인정하는 것이기 때문에, 일정 요건을 충족해야만 매출채권으로 인정이 가능합니다.

진행기준 산정내역표 · 현장별 공사원가명세서 · 도급계약서 · 공사대금의 청구 · 조정후수입금액명세서 및 회수내역 등을 제출하여 소명합니다. 공사초기에 진행률을 과대계상한다거나 선금수령액 전액을 공사수익으로 계상한 경우에는 실재성이 떨어져 부실혐의를 받을 수 있습니다.

진행기준에 의한 매출채권을 계상한 후 세무조정에 의하여 이를 스스로 부인하는 경우에는 부실자산 처리됩니다. 다만, 중소기업으로서 단기도급현장인 경우에는 완성기준으로 세무조정이 가능하므로 예외적으로 인정받을 수도 있습니다.


표시 계정
  • 가지급금, 주임종단기채권, 관계회사단기채권
  • 장기대여금, 단기대여금, 미수수익
  • 회계오류로 현금, 전도금, 선급금 등으로 표시하기도 함
제출서류
  • 계정명세서

가지급금과 대여금은 별다른 소명자료의 제출을 요구하지 않고 실질자산에서 즉시 차감됩니다.


가지급금

가지급금이란 다음의 경우에 계상합니다.

  • 현금지급은 이루어졌으나 그 증빙내역이 없어, 회계처리상 달리 표시할 계정과목이 없는 경우.
  • 법인의 업무와 관련이 없는 자금의 대여액. 용도지정없는 특수관계인에 대한 지급금액과 비관련업무의 직원 출장비 등.
  • 계정과목이나 금액이 미확정인 경우에 그 지출에 대한 일시적인 채권을 표시하는 경우.

자산이란 다른 자산으로 전환되거나 비용으로 타서 없어지는 2가지의 경우가 존재합니다. 비용으로 타서 없어지지 않았는데 실재하는 자산이 없다면 달리 계상할 계정명이 없습니다. 이런 경우에 가지급금으로 계상하게 됩니다.

이런 정의로, 가지급금이란 '없는' 자금을 표시한 계정이나 다를 바 없습니다. 따라서 부실자산이며, 즉시 자산에서 차감되게 되는 것입니다.


대여금

대여금은 건설업을 위하여 보유해야할 자금이 대여 형식으로 사외유출되어 직접 사용되지 않는 자금을 말합니다. 회계처리시 가지급금, 단기투자자산, 주임종단기대여금, 장기대여금, 미수금, 선급금, 기타의 당좌자산, 기타의 투자자산 등 여러가지 계정에 분산 포함됩니다. 이를 판단하는데 있어 특수관계자에 대한 대여금은 '부실자산'이며 기타의 대여금은 '겸업자산'으로 간주됩니다. 따라서 그 대여인과의 관계를 불문하며 사외로 유출된 금액에 대하여 이미 건설업 실질자산에 대한 심사를 할 필요가 없습니다. 이와같이 그 실재성을 심사하는데 실익이 없어 대여금 발견 즉시 실질자산에서 차감되는 형식으로 심사합니다.

유일하게 그 실재성을 소명하여 인정되는 부분은 ① 종업원 주택자금 ② 우리사주조합에 대한 대여금. 2가지 뿐입니다.

종업원 주택자금

종업원에 대한 주택자금 대출은 주택과 대출금에 대한 실재성을 중점으로 심사합니다. 급여대장, 계약서, 금융자료, 대출일자, 대출금액, 사후 주택취득(임대)현황, 대출금의 사후 행적(근로자 연말정산 인정이자 포함) 등의 소명자료를 제출합니다.

우리사주조합에 대한 대여금

우리사주조합에 대한 대여금을 입증한 사례는 거의 없습니다. 우리사주조합이 있고, 그 조합에 대출을 해줄 정도면 건설업 실질자본이 미달될 문제가 없는 대형건설사이기 때문입니다. 조합결산서와 금융자료를 제출하여 소명합니다.


표시 계정
  • 매출채권, 미수금, 장기미수금
  • 선급금, 선급비용, 선납세금
제출서류
  • 계정명세서
  • 세금계산서, 계약서, 정산서, 송금내역
  • 공정증서, 국가기관의 판결문(또는 조정문건), 회수가능 입증자료
  • 국세환급통보서, 실제환급내역

미수수익, 선급비용

  • 미수수익은 수익과 관련된 사항을 이미 제공하였으나 기간의 미경과로 아직 받지 못한 금액으로, 회계기준상 수익금액의 회수여부는 상관하지 않습니다.
  • 선급비용은 선급된 비용 중 1년 이내에 비용으로 되는 것으로, 없어질 것이 예정된 금액을 말합니다.

미수수익과 선급비용은 건설회계에서 부실자산이며, 그 어떤 소명에도 불구하고 건설업 실질자산이 될 수 없습니다. 즉, 심사자 혹은 기업진단서의 판단과 무관한게 부실자산이 됩니다.


미수금

미수금은 건설회계에서 부실징후자산이며, 추가소명이 없을 경우 부실자산으로 간주됩니다. 건설회계에서 미수금을 계상하는 예는 흔치 않습니다. 유형자산 매각에 대한 미수채권 등이 이에 해당하는데, 선납법인세나 부가세선급금 등 국세환급을 신청한 경우에도 미수금으로 대체 계상하는 경우가 있으며, 매출채권에 해당하는 공사미수금이나 분양미수금 등을 회계처리 오류에 의하여 미수금으로 계상하는 경우도 있습니다.

이러한 미수금은 '연령표'를 작성하여 발생시기가 2년을 경과했는지에 따라 장기성 여부에 따라 구분합니다. 발생일로부터 2년이상된 장기미수금은 부실자산으로 판단하며, 2년이 경과하지 않은 미수금은 건설업 관련성을 확인합니다. 건설업에 관련되지 않은 미수금은 역시 부실자산이며, 건설업에 관련된 미수금은 회수시기와 회수가능성을 판단하여 건설업 실질자산으로 인정됩니다. 이에 대한 판단은 매출채권과 동일합니다.


선납세금 및 부가세선급금

법인세 중간예납금액, 법인세 원천징수세액 등의 선납세금, 부가가치세 미환급세액인 부가세대급금은 국가에 대한 채권으로서 실질자산성을 가질 수 있습니다. 그러나 우선 '부실징후자산'으로 지정된 것은 회계처리 실무에서 가공의 금액이 만연한 것을 반증합니다. 법인세 신고서에 의해 추가로 납부하여야 할 법인세에도 불구하고 회계기간 중에 납부하거나 원천징수 세금을 선납세금으로 분식결산 하는 등의 행위가 그것입니다.

법정신고기한 내 환급신고한 경우 환급통지서와 환급된 금융자료를 제시하여 소명합니다. 세무신고와 환급절차는 심사일 현재 미환급되는 경우는 거의 없어 해당 자료를 제출하는데 무리가 없습니다. 다만, 환급기한이 도래하지 않은 경우 실제 환급가능성을 확인할 수 있는 '세무신고서'를 제출합니다.

불복청구, 경정청구 등으로 조세불복 중이 조세채권은 그 자체로 실질자산성이 입증되지 않아 부실혐의가 있습니다. 따라서 소명으로 실질자산임을 입증해야 하는데, 심사일 현재 심판기관으로부터 "매입세금계산서의 과소신고" 등과 같은 명확한 사유가 '인용'결정이 된 결정문을 제출하여야 합니다. 이 경우, 그 환급결정액이 실질자산으로 인정받을 수 있습니다.


표시 계정
  • 선급금
제출서류
  • 계정명세서

선급금은 건설회계에서 기발생비용, 원가, 전도금, 가지급금, 대여금 등과 동일하게 '법인자산의 유출'로 간주되어 원칙적으로 부실자산 혹은 부실징후자산입니다.

예외적으로 실질자산으로서의 심사대상이 되는 경우는 실재성을 소명하면 인정가능할 수도 있습니다. 이 경우 소명 제출자료는 계약서, 은행거래실적증명, 세금계산서, 정산서, 실행예산, 공문서 등 기본자료와 사후의 계약이행여부 등을 확인하여 실재성을 입증하여야 합니다.


공사 선급금 해당액

하도급 계약의 선금 규정에 따라 지급한 선금 가운데 기성금으로 정산되지 않은 금액은 실질자산으로 인정이 가능합니다.


원자재 선급금 해당액

자재 구입대금으로 선지급한 것은 은행거래실적증명, 심사일 현재까지 정산된 세금계산서 등으로 소명하여야 합니다.


주택신축 용지 취득시의 선급금 해당액

재고자산인 주택건설 용지이면 선급금 또는 용지계정으로 계상. 용지 취득행위와 관련하여 우선 '주택신축 용지'인지에 대하여 공문서, 허가서 등의 입증자료를 통하여 소명하여야 합니다. 그러나 주택신축용지가 아니면 추가소명없이 겸업자산으로 처리되며, 사후 일정기간내 계약이 해제된 경우 부실자산 처리됩니다. 그럼에도 불구하고 해약으로 인한 불입금액 환입에 대한 금융자료 소명시 환입액의 일부 또는 전부에 대하여 부실자산이나 겸업자산으로 인출되거나 인출제한 혹은 질권설정이 되어있는 예금으로 존재하는 경우 전액 부실자산 처리합니다. 여기서 매매대금 환수액에 대한 심사는 그 평가기간에 제한을 두지 않으므로 부실자산 처리될 공산이 큽니다.


선급공사원가

우선적으로 현장의 계약이 유효하게 성립되어야 합니다. 만약 결산일 이전에 수주하지 못한 것이 결정된 경우(우선협상대상자로 선정된 경우는 수주한 것으로 간주)라면 분식결산으로 부실자산처리됩니다. 소명자료로 선급공사원가의 정확성 검증, 도급현장의 수주비·이주비대여금이자, 분양현장별 공사진행률에 의한 주택분양료·모델하우스비 등의 자료를 제출합니다.


표시 계정
  • 원재료, 가설재(유형자산에 계상된 경우 포함)
  • 수목, 조경수(유형자산에 계상된 임목을 포함)
  • 용지, 미성공사, 미완성공사, 미완성상가, 미완성건물
  • 완성주택, 완성상가, 완성건물
제출서류
  • 기본서류, 계정명세서

원재료 및 가설재

원재료 및 가설재는 부실자산으로 간주됩니다. 건설회사의 원재료 계정은 분식결산이 상당히 많은 계정 중 하나입니다. 유동성이 부족한 건설업계의 특성상 거액의 원재료가 있다는 것은 실재성을 의심하게 합니다. 특히, 현장에 즉시 투입되지 않는 잉여 원재료와 가설재를 결산일 현재 보유한다는 주장은 설득력이 없다고 판단합니다. 재고자산을 계상한 건설회사의 경우 '재고자산'을 당기 비용처리하면 당기순이익에서 '결손인 당기순손실'로 바뀌는 경우가 대부분입니다. 이렇게 당기순이익에 원재료 등을 차감할 때 결손으로 변경되는 경우 '분식결산'의 징후로 판단합니다. 또한 타 법인 귀속자료(BTL현장, 공동도급 현장의 정산금액 등)은 당연 부실자산으로 구분됩니다.

최근 매출채권의 실질자산성의 인정기간이 2년으로 연장되었지만 원재료 계정은 기간연장에 대상에 포함되지 않았습니다. 따라서 1년이 경과한 원재료는 부실자산 간주됩니다.

명세서, 세금계산서, 통장거래, 현장일지(입고, 현장투입) 등의 자료를 제출하여 소명합니다. 취득일로부터 1년이내이며 동시에 제출자료를 통해 객관적인 소명이 가능했을 때 실질자산성을 인정 받을 수 있습니다. 유형자산의 실재성에서 1년을 초과하여 취득 중인 건설중인자산과 동일한 평가입니다.


수목 및 조경수

수목 및 조경수 역시 실질자산성이 없는 것으로 간주됩니다. 수목 등의 단가가 높아 다른 재고자산에 비하여 금액이 거액이며, 또한 수량이 많은 경우도 있습니다. 하지만 그 금액와 수량과 무관하게 조경수의 실재성을 인정 받아야만 실질자산이 될 수 있습니다. 이 실재성의 가장 중요한 촛점은 바로 취득가액의 입증입니다. 여기서 대부분이 판매 또는 임업용 수목으로 겸업자산으로 처리되며, 자료를 제출하지 못하면 부실자산 처리됩니다.

실재성을 인정받은 수목은 시가와 취득원가 중 낮은 금액으로 판단합니다.

명세서, 계약서, 계산서, 거래실적내역서 및 수불내역을 제출하여 소명합니다. 건설회사는 취득가액을 입증해서 건설회사가 자신이 매입한 내역을 증빙해야 합니다. 이는 결산일 현재 '보유하고 있음'을 증빙하는 것입니다. 또한 공사현장 투입의 정황 등 공사원가성을 입증해야 하고, 감정인의 감정서를 통하여 취득원가에 비하여 시가가 절하되지 않았음을 증명해야 합니다. 이들 자료가 모두 충족이 되어야 실질자산성을 인정받을 수 있습니다. 감정평가사의 감정서만을 제출하고 취득원가에 대한 증빙을 하지 못한다면 모두 실질자산에서 제외됩니다.


미성공사

진행기준을 적용한 현장을 미성공사로 계상한 경우 부실자산으로 간주합니다. 단, K-IFRS를 적용한경우(상장사, 감사보고서 제출업체)는 그렇지 않습니다. 또, 중소기업이 아닌 건설사가 계상한 미성공사는 부실자산입니다. 결국 미성공사는 중소기업으로서 단기공사현장인 경우에만 계상할 수 있으므로 이러한 기본 형식에 맞지 않으면 언제나 분식결산으로서 부실자산 처리됩니다. 물론, 공사대금을 회수하고 부채를 누락했다면 역시 부실자산 처리됩니다.

  • 장기도급계약인 경우 즉시 부실자산 처리됩니다.
  • 단기도급현장인 경우 '기 청구한 공사대금'을 공사수익으로 계상하여 공사선수금을 누락했다면 동일한 금액이 부외부채 처리됩니다.

미성공사의 실재성은 장부, 계약서, 세금계산서, 거래실적내역서, 공사원가명세서, 공사대금의 청구 또는 선수취한 내역(통장)으로 소명합니다. 해당 자료를 모두 제출하여 소명하고, 해당금액을 '공사선수금'으로 계상한 경우로서 단기도급현장에 한하여 실질자산으로 인정받을 수 있습니다.


분양건물신축자산

위 매출채권 계정의 분양미수금을 말합니다. 이미 언급했듯이 분양미수금은 주택신축판매와 분양사업의 목적 두 가지로 구분됩니다. 주택신축판매는 건설업체가 적법하게 시행사업(부동산개발업 등)을 등록하고 건물을 직접 시공한 경우에 한해서 실질자산으로 2년간 인정됩니다.

용지취득증빙자료(등기서류 등), 시행사업의 인허가자료(기본설계 포함), 공사원가명세서, 분양내역 및 분양계약서, 분양대금의 청구/회수 내역, 사용검사증, 건축물대장, 건물등기부등본 등을 제출하여 소명합니다.

결산서상 미완성건물이 있는 경우 분양율과 건축 연면적 비율에 의한 공사원가 안분산정이 검토대상입니다. 완성건물이 있는 경우 미분양세대의 공사원가 안문내역와 당기 매각 부분의 분양원가 대체의 적정성에 대해서 검토를 받습니다. 분양현장이 있는 경우 용지의 계상과 분양원가 안분내역이 중점적으로 검토됩니다. 만일 재고자산 금액과 관련하여 해당 차입금 등이 없거나 소액인 경우 부외부채에 대한 검토를 받을 수도 있습니다.


표시 계정
  • 토지, 건물, 구축물
  • 기계장치, 선박, 차량운반구
  • 건설중인자산
  • 건설중장비, 시설장치
제출서류
  • 기본서류, 계정명세서
  • 등기부등본, 건축물대장, 이용현황표, 임대차계약서

건설업 관련성

건설업에 직접 사용되지 않는 유형자산은 실질자산으로 인정 받을 수 없습니다. 아래와 같은 유형자산은 대표적인 '겸업자산'으로서 실질자산에 반영되지 않습니다.

  • 주거용 건물 [예]임직원용 주택(보증금 포함) 및 주거용 건물 등
  • 비업무용 토지 [예] 야적장, 유휴토지 등
  • 타인에게 임대 혹은 운휴 중 자산 [예]차량운반구 및 건설중기 등
  • 계정과목 무관 투자목적의 유형자산
  • 위 항목에 해당하는 취득중·건설중인 자산

유형자산은 소유권, 자산의 실재성 및 건설업과의 관련성을 종합하여 평가받습니다. 등기·등록이 필요한 자산의 경우 실질적 소유권을 증빙하지 못하면 부실자산 처리됩니다.


실재성

실재성은 취득원가, 세금계산서, 등기부등본, 금융거래사실확인원, 거래실적내역서, 건설기계 또는 차량등록증을 통하여 소유권과 취득원가의 적정성을 소명합니다. 실재성을 입증하지 못하는 계약에 대한 불입금액을 건설중인 자산으로 계상한 경우는 가공자산으로서 부실자산으로 간주됩니다.

증빙된 유형자산은 감가상각누계액을 계산하여 과소계상된 감가상각누계액은 '부실자산'에 해당됩니다. 감가상각누계액은 '정액법, 법인세법상 기준내용연수(건물은 구조에 따라 40년 등, 기타는 5년)'에 의한 개산하여 장부상 감가상각누계액과 비교하여 큰 금액으로 산정됩니다.

건설중인 자산은 계약서, 금융자료, 회계장부 등으로 소명합니다. 기준일 현재 계약일로부터 1년을 초과하여 취득 중인 건설중인자산은 부실징후를 보인다고 여기며 그 사유를 객관적으로 소명하지 못하는 경우에는 부실자산으로 간주됩니다. 이 부분은 재고자산의 원재료 및 가설재와 동일합니다.

건설중인 자산은 또한 기준일 현재 계약이 해약된 경우는 부실자산 가능성이 높다고 판단됩니다. 불입금액이 해약에 따라 환입된 금액을 소명하여야 하고 그에 따른 위약금의 발생여부도 함께 소명해야 합니다. 위약금을 제외한 나머지 금액에 대해 예금으로 환입된 경우 예금의 기준에 따라 심사되는데, 만일 환입된 후 그 일부 또는 전부가 부실자산이나 겸업자산으로 출금·유지된 경우 부실자산으로 간주됩니다.


본사의 업무용 건물

업체가 소유한 본사의 업무용 건물(부속토지 포함)은 실질자산으로 인정됩니다. 얼마 전까지는 업체가 건물을 소유하고 있더라도 실질자산으로 인정되는 부분은 임대부분을 제외한 직접사용하고 있는 사무실 까지였습니다. 하지만 현재 개정된 기준은 해당건물에 건설업 본사의 업무용 사무실이 입주해있다면, 나머지 임대부분 또한 실질자산으로 인정해준다는 것입니다.

  • 실질자산: 건물 및 토지의 장부가액
  • 실질부채: 관련차입금(장부) 및 채권최고액(차액 및 제3자), 임대보증금

변경된 기준에서 실질부채를 계산하는 공식에 채권최고액이 추가된 점을 주의하셔야 합니다. 보통 금융기관에서 대출을 받을 경우 대출금의 120%~130%에 이르는 대출금보다 높은 금액이 해당 물건에 설정됩니다. 실질자본은 실질자산에서 실질부채를 뺀 나머지 금액이라는 것은 알고 계실 것입니다. 이러한 채권최고액이 대출금을 대신하여 실질부채에 더해지니 대출을 상한선까지 받은 건물의 실질자산은 더해봤자 실익이 없을 수도 있습니다.

예를들자면 다음과 같은 계산으로 이루어집니다.

  • 장부가액 15억, 시세 18억 실질자산 15억
  • 금융기관 대출 3억, 채권최고액 5억 실질부채 5억
  • 제3자 대출2억의 담보제공, 채권최고액 4억 실질부채 4억
  • 임대보증금 2억 실질부채 2억

위와 같은 조건에서 '건설업 본사 업무용 사무실의 입주'가 되어있다면 실질자산 15억에 실질부채 11억을 차감하여 실질자본 4억이 도출됩니다. 그러나 '건설업 본사 업무용 사무실의 입주'가 되어있지않다면 겸업자산 15억에 대출금 자체를 부채로 산정하여 겸업부채 5억으로 총 10억원의 실질자본이 감쇄되는 상황이 되니 주의하셔야 합니다.


표시 계정
  • 영업권, 개발비
  • 산업재산권, 사용수익권, 부동산물권
  • 각종 물권(광업권, 어업권, 차지권, 지상권, 전세권)
  • 회계오기로 인하여 창업비, 개업비로 표기하기도 함
제출서류
  • 기본서류, 계정명세서

부실자산

창업비, 개업비, 영업비, 개발비는 기업회계기준 준수여부와 취득원가의 소명을 한다해도 불구하고 부실자산 처리됩니다.

창업비와 개업비는 기업회계기준상 당기 비용처리 대상이므로 이들 금액이 무형자산에 계상되었다면 회계오류로서 소명에도 불구하고 부실자산 간주됩니다.

영업비와 개발비는 실질자산성의 '사용가능한 금액 기준'에 맞지않는 사외유출된 금액으로 소명에도 불구하고 부실자산으로 간주됩니다. 이에대한 논거는 선급비용을 부실자산으로 보는 것과 같은 견해입니다.


실질자산과 겸업자산의 구분

산업재산권 및 사용수익권 등은 관련 법률 및 규정에 의하여 인정되는 것이어야 합니다. 계약서, 취득원가 증빙, 금융자료 등에 의하여 실재성을 소명합니다.

  • 부동산 물권은 임차보증금의 기준에 따라 심사받습니다.
  • 조경수 등을 위한 지상권은 공시지가를 반영합니다.

이렇게 소명함에도 불구하고 건설업에 대한 관련성이 존재해야 하는데, 만약 건설업과 직접적인 연관성이 없다면 겸업자산으로 간주됩니다.

  • 부동산 물권(전세권 등)이 만약 임직원용 주택에 대한 것이라면 겸업자산으로 간주됩니다.
  • 조경수 등을 위한 지상권이 만약 임업을 위한 것이라면 겸업자산으로 간주됩니다.

실재성과 관련성이 모두 존재한다면 정액법에 의하여 '상각'액을 산정하여 차감한 나머지 금액이 실질자산으로 인정됩니다.


표시 계정
  • 임차보증금, 보증금, 기타보증금
제출서류
  • 기본서류, 계정명세서
  • 계약서, 금융자료, 보관증 및 기타의 보완자료
  • 시가 자료 및 임대인의 부가가치세 신고 자료

보증금은 실질자산성이 높은 계정입니다. 심사에서 실질자산성이 부인되는 확률이 많지 않으나 그래서 더욱 부실자산 혹은 겸업자산의 구분이 용이하다고 볼 수 있습니다.


임차보증금

계정명세서상 즉시 부실자산으로 구분되는 항목은 다음과 같습니다.

  1. 임차목적물이 부동산이 아닌 경우
  2. 임차부동산이 주된 사업장 소재지가 아닌 경우
  3. 임차부동산이 임직원용 주택인 경우

첫번째 경우는 임차목적물이 부동산이 아닌 경우입니다. 특수관계자 및 기타사업자로부터 각종 건설중장비, 승용차 등을 임차한 것으로 하여 보증금을 거액으로 계상하는 경우가 대다수인 관계로 임차목적물이 부동산이 아닌 임차보증금은 부실자산으로 간주합니다. 단, 리스회사를 통한 정상적인 임차에 대한 보증금은 실질자산으로 인정됩니다.

두번째 경우는 주된 사업장 소재지가 아닌 경우 입니다. 주된 사업장 소재지란 본점, 지점, 주된 또는 종된 사무소, 현장사무소로서 등기·등록을 불문하고 실재 사무소로 사용되는 경우를 말합니다. 주로 인접한 야적장의 실질자산성의 이슈가 발생합니다. 앞으로 사업장 자체만이 실질자산성이 인정되야 한다고 하는 이야기가 있으나, 현행 지침상 인접한 야적장의 경우에도 사업장의 범주에 포함되어 실질자산성이 인정됩니다. 물론, 실재성이 있어야 합니다.

세번째 경우는 임직원용 주택인 경우 입니다. 상시 주거용 건물은 겸업자산으로 분류 됩니다. 마찬가지로 해당 건물에 대한 임차보증금 역시 겸업자산으로 분류됩니다. 다만, 일시적인 현장 숙소에 대한 보증금은 '현장의 일종'으로, 시공중인 현장인근의 임차보증금은 실질자산성이 인정될 수 있습니다.

임차보증금의 실재성은 임대차계약서, 금융자료에 의하여 소명합니다. 상가임대차보호법상의 확정일자, 임대인의 세무신고서 및 시가자료를 제시하면 더 확실한 소명이 될 수 있습니다.

금융자료는 업체 계좌에서 임대인의 계좌로 이체된 내역을 구비하여야 합니다. 현급 지급을 주장하며 임대인의 수령확인증 제시는 충분한 증거력을 구비하지 못할 수 있습니다. 특수관계인이 임대인이며 결산일에 임박하여 거액의 보증금을 금융이체한 자료를 구비할 경우 부실혐의를 받아 더 많은 소명자료를 요구받을 수 있습니다.


기타의 보증금

건설업 시공과 직접 관련하여 예치한 보증금은 계약서, 금융자료, 보관증, 심사일 현재 진행상황 등을 통하여 실재성을 소명해야합니다. 보증기간이 만료된 보증금은 장기매출채권과 동일하게 회수가능성이 존재해야 실질자산으로 인정받을 수 있습니다.

억단위로 거액의 시공보증금은 채권이 막힌 후 한동안 유행하던 대표적인 분식사례였습니다. 특정공사를 수행하는 계약서를 작성 후 거액을 보증금으로 하여 통장자료를 만들어 제출하지만, 부실자산 혐의를 강력하게 받습니다. 따라서 실재 금융자료에 대한 소명이 불가능하므로 부실자산으로 간주됩니다.

회수가능성이 없는 공탁금 역시 실질자산에서 제외됩니다. 변재공탁이나 해방공탁은 대표적인 분식사례입니다.