시행사의 정의
시행사와 시공사의 차이
시행사는 건설사업을 주도하는 구심점입니다.
위 구조에서 건설공사가 진행되는 일련의 과정을 살펴볼 수 있습니다.
시행사는 건설사업의 모든 것을 기획하고 그 권리를 갖으며 또한 책임을 집니다. 사업총괄을 맡은 기획자의 역할이죠. 먼저 어떤 건물을 지을지 어디에 지을지 기획을 합니다. 건물의 종류와 부지선정을 하고 나면, 건축사를 고용하여 설계를 합니다. 모델하우스를 만들어 분양권을 판매하고, 신탁회사와 금융기관에서 자금을 끌어모으는 역할을 합니다. 그리고 시공사에게 공사를 발주합니다. 공사가 완료되면 공사대금을 지불하고 분양과 임대를 통하여 수익을 발생시킵니다.
커다란 관점에서 시행사가 건설사업의 주체이며, 시공사는 수많은 역할 중 단지 '공사'의 역할 밖에 없습니다. 일반적인 관점에서, 우리는 시행사나 시공사에 대해 큰 차이를 느끼지 못합니다. 건설하면 떠오르는 회사는 대부분 상장회사인 대기업들이죠. 현대건설, 대우건설, SK건설... 이들이 모두 시공사입니다. 실제 건설사업은 시행사에 의해 주도되는데도 말이죠.
국내 사업군 중에 건설사업은 국가 선봉사업이었습니다. 경제개발5개년 계획 등에서도, 과거 아버지세대에서 해외공사 건으로 대규모 인력수출이 이루어 진 것을 기억하시나요? 선봉산업의 여파로 대규모의 건설사들이 등장하기 시작합니다. 시행사와 시공사의 개념이 없던 시절, 건설사들이 시행과 시공의 역할을 모두 수행했던 것이죠. 국내에서 시행사와 시공사의 개념이 정립되고 역할이 분담되기 시작한 것은 IMF 금융위기를 겪을 때입니다.
국내 사업군 중 가장 많이 돈이 몰리는 곳도 바로 이 건설사업이었습니다. 자본주의 논리에서 온갖 부정과 도덕적 헤이가 사회적 문제로 대두하였고, 불안한 재정상태와 부실시공들은 건설사업의 문제거리로 부상했습니다. 정부에서는 건설사에 대한 각종 심사를 강화했습니다.
정부는 법률로 시공사들의 심각한 부채비율을 해결하기 위해 부채의 원흉이 되는 고정자산 비율을 줄이도록 조정하였습니다. 고정자산이나 부채가 많은 많은 시공사는 등록기준을 유지할 수 없도록 한 것이죠. 때문에 이같은 토지의 구입이나 분양을 위한 역할을 분담할 무엇인가가 필요했고, 그것이 시행사의 등장이었습니다.
시행사의 등장으로 시공사는 비교적 건실한 재무상태와 시공능력을 갖게 되었습니다. 하지만 그에 반대되는 결과도 낳았습니다. 이미 이름있는 시공사 대기업들이 너무 많아 건설사업 전체가 시공사에 의해 주도되는 경우가 대부분입니다. 또한 시행사는 대규모 공사일 수록 복잡한 구조의 자금조달이 많아, 그 책임관계를 오래 지속하기가 힘들게 됩니다. 시행사는 임시로 설립되어 대기업 시공사의 들러리를 서며 높은 시공금액을 치루고 분양이 완료되고 나면 사라지는 경우가 많게 됩니다. 이 같은 이유로 대다수의 인식이 시공사와 시행사를 구분하지 못하는 큰 이유가 됩니다.
하지만 시행사는 누가뭐래도 건설사업을 주도하는 구심점입니다. 사업계획부터 토지매입을 결정하고 각종 인·허가권을 쥐고 있습니다. 또한 시공사가 공사를 끝내고 준공신고를 할 때에도 시행사가 인가를 해야 가능한 일입니다.
시행사의 종류
분양사업자 혹은 시행사는 여러종류의 업종을 일컫는 통칭이며 실정법상 사업의 등록은 다음의 4가지로 구분됩니다.
| 업종 | 근거법령 | 등록대상 |
| 주택건설업 | 주택법 | <건축물>
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| 대지조성업 | <토지>
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| 부동산개발업 | 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 | <건축물>
<토지>
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| 정비사업전문관리업 | 도시 및 주거환경정비법 |
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4가지 시행사는 사업의 종류와 대상 건축물에 따라 달라지게 됩니다. 간단하게 생각한다면 주거용 건물의 분양을 위해서는 '주택건설업', 상가의 분양을 위해서는 '부동산개발업', 재건축을 위해서는 '정비사업전문관리업'을 등록하면 되는 것입니다. 아래에서 개별 업종의 특성을 살펴보도록 하겠습니다.
주택건설업, 대지조성업
등록기준
주택건설업 및 대지조성업의 등록기준은 다음과 같습니다.
| 등록기준 | 주택건설업 | 대지조성업 |
| 자본금 | 3억 (개인은 영업용자산평가액 6억) | |
| 기술자 | 건축분야 초급이상 기술자 1인 이상 | 토목분야 초급이상 기술자 1인 이상 |
| 사무실 | 전용면적 22㎡ 이상 | |
다른 업종을 영위하는 사업자(겸업)가 주택건설업 혹은 대지조성업을 한 사업자 앞으로 등록할 경우도 발생합니다. 일부 업종에 한하여 자본금 및 기술자를 이미 갖춘 것으로 인정 받을 수 있습니다.
| 등록기준 전부 혹은 일부를 이미 갖춘 것으로 인정받을 수 있는 경우 |
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'건축공사업' 또는 '토목건축공사업'을 등록한 사업자는 주택건설업의 등록기준 모두를 이미 갖춘것으로 인정 받을 수 있습니다. '부동산투자회사'는 자본금기준만을 추가로 충족시키면 됩니다. 주택건설업을 등록한 사업자가 대지조성업을 등록하려 한다거나, 대지조성업을 등록한 사업자가 주택건설업을 등록하려고 하는 경우 해당 등록기준의 기술자만 추가로 보유한다면 등록이 가능합니다.
등록혜택
주택건설업 등록시 택지개발사업의 시행자격을 얻습니다.
| 택지개발촉진법 제7조(택지개발사업의 시행자 등) |
가. 공공시행자가 공공주택건설 등 시급한 필요에 따라 주택건설등 사업자에게 공동으로 개발사업의 시행을 요청하는 경우: 100분의 20 이상 100분의 50 미만의 범위 |
- 임대주택법시행령 제7조제2항1호에 따라 임대사업자의 등록을 할 수 있는 자격을 얻습니다.
- 과밀지역에서 취득세 중과를 받지 않을 수 있습니다.
| 지방세법 시행령 제26조(대도시 법인 중과세의 예외) |
① 법 제13조제2항 각 호 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 업종"이란 다음 각 호에 해당하는 업종을 말한다. 3. ───「주택법」 제9조에 따라 국토교통부에 등록된 주택건설사업(주택건설용으로 취득한 후 3년 이내에 주택건설에 착공하는 부동산만 해당한다) |
주택건설업·대지조성업 등록의 결격사유
| 주택건설업·대지조성업 등록의 결격사유 |
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부동산개발업
등록기준
| 등록기준 | 부동산개발업 |
| 자본금 | 3억 (개인은 영업용자산평가액 6억) |
| 기술자 | 부동산개발 전문인력 2명이상 상시근무 |
| 시설 | 사무실 |
- 등록대상 규모 이상의 부동산개발을 할 때 등록하지 않고 부동산개발업을 하는 경우에는 3년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처하게 됩니다.
- 등록사업자는 이중으로 부동산개발업 등록을 할 수 없습니다. 영업장 소재지 별로 또는 상호를 달리하여 이중으로 등록하는 경우 등록취소는 물론, 1년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처하게 됩니다.
부동산개발 전문인력의 범위
| 구분 | 부동산개발 전문인력의 범위 |
| 법률 | 「변호사법」에 따른 변호사 자격이 있는 자로서 국가, 지방자치단체, 공공기관 및 그 밖의 법인 또는 개인사무소에서 법률에 관한 사무에 2년 이상 종사한 자 |
| 부동산개발 금융 |
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| 부동산개발 실무 |
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- 부동산 관련 분야의 학사학위 이상 소지자"란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자를 말합니다.
가. 경영학, 경제학, 법학, 부동산학, 지리학 및 이에 상당하는 분야의 학사학위 이상 소지자
나. 도시공학, 토목공학, 건축학, 건축공학, 조경학 및 이에 상당하는 분야의 학사학위 이상 소지자 - 등록하고자 하는 부동산개발 전문인력은 국토교통부장관이 지정하는 교육기관에서 60시간의 사전교육을 받아야 합니다.
- 등록사업자의 임직원 중 부동산개발 전문인력은 다른 등록사업자의 부동산개발 전문인력이 될 수 없습니다.
부동산개발업 등록의 결격사유
| 부동산개발업 등록의 결격사유 |
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정비사업전문관리업
등록기준
정비사업전문관리업을 등록하기 위해서는 다음의 등록기준을 갖추어야 합니다.
| 등록기준 | 정비사업전문관리업 |
| 자본금 | 5억 (개인은 영업용자산평가액 10억) |
| 인력확보기준 | 정비사업 전문인력 5명
'협약을 체결한 법무법인등'이란? ─ 감정평가법인, 회계법인, 법무법인, 법무법인(유한), 법무조합을 말합니다. |
| 시설 | 사무실 |
─ 등록하지 않고 정비사업을 위탁받은 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처하게 됩니다.
정비사업 전문인력의 범위
| 필수 1인 |
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| 필수 1인 |
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| 선택 |
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| 선택 (2명 이하) | 다음 중 정비사업 관련업무에 5년 이상 종사한 자
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참고정보
주택건설업의 시공권
시행사는 시공을 할 수 있을까요? 위에서 설명드린 것처럼 시행사는 분양을 주된 목적으로 합니다. 시공은 건설산업기본법에 의해 국토교통부에 등록된 건설업자만이 가능합니다.
건설업자만이 가능한 건설시공을 주택건설업자도 일정요건을 갖추면 시공이 가능합니다. 시공의 범위가 한정되어 있지만, 건축공사업보다 등록기준이 간소하기 때문에 시공을 겸하려고 한다면 고려해 볼 만 합니다. 한 가지 난감한 점을 제외한다면 말이죠.
| 업종별 등록기준 | 주택건설 시공권 | 건축공사업 |
| 자본금 | 5억원(개인인 경우에는 자산평가액 10억원) 이상 | |
| 기술자 | 건축분야 및 토목분야기술자 3인 이상 (건축기사 및 토목분야기술자 각 1인 포함) | 「국가기술자격법」에 따른 건축 분야의 건축기사 또는 「건설기술 진흥법」에 따른 건축 분야의 중급 이상의 건설기술자인 사람 중 2명을 포함한 건축 분야 초급 이상의 건설기술자 5명 이상 |
| 보증가능금액확인 | 해당없음 | 약 1억3천만원 공제조합에 출자 (개인인 경우에는 2배) |
| 시설·장비 | 사무실(22제곱미터 이상) | 사무실(면적제한 없음) |
| 실적 | 최근 5년간의 주택건설실적 100호 또는 100세대 이상 | 해당없음 |
자본금 기준은 '주택건설 시공권'과 '건축공사업'이 동일합니다. 그 외 나머지 등록기준은 '주택건설 시공권'이 조금 더 간소한 것을 알 수 있습니다. 그런데 한 가지, '실적'기준 만큼은 갑자기 만들어 낼 수 없기 때문에 처음 주택건설사업자를 등록한다면 채울 수 없게 됩니다.
이런 경우에는 시온앤컴퍼니에서 실적이 있는 주택건설사업자를 양수하여 주택건설 시공권이 요구하는 나머지 등록기준을 맞추는 것도 방법 중의 하나입니다.
| 업종 | 주택건설 시공권 | 건축공사업 |
| 시공범위 제약 |
| 제약없음 |
시공범위 제약 또한 주택건설업의 시공권을 등록하는데 있어서 생각해 볼 거리 중의 하나입니다. 건축공사업의 규모제한은 특별한 것이 없는데 비해, 주택건설 시공권은 규모가 한정적 이라는 점입니다. 또한 건축공사업은 대규모 건축공사 입찰에 대해 실적이 누적될 수록 잇점을 갖게되지만 주택건설 시공권은 오로지 주거용 주택에 한정되는 점이 있습니다.
이러한 점을 미루어 비추어 봤을때, 주거용 뿐만아니라 다른 건물의 시공역시 계속적으로 영위할 것이라면 건축공사업을 등록하는 것이 낫습니다. 하지만 주택의 공사만을 시공하고 지속적으로 시공할 것이 아니라면 주택건설 시공권을 등록하는 것이 현명한 판단입니다.
시행사와 시공사의 겸업
시행사와 시공사를 겸할 때가 있습니다.
시행사로서 분양 뿐만 아니라 시공에도 참여하는 것입니다.
시공사의 재무상태란 시공에 있어서 부실공사의 여부를 가르는 중요한 척도 중 하나이기 때문에, 시공사의 재무상태에 대한 등록기준을 강화하였고, 이에따라 시행사가 별도로 존재하는 것은 법령상의 의도라고 볼 수 있습니다.
재무상태의 건전함이란 부채가 적으며, 부실자산이 적은것이라고 의미할 수 있습니다. 실재하는 자본금의 규모가 충분한 것이라고 결론 낼 수 있죠.
시행사는 이러한 재무구조를 갖추기 매우 어렵습니다. 신탁회사와 금융회사를 시행에 참여시켜 자금을 일으켜서 진행하는 경우가 대부분이기 때문입니다. 당연히 부채 수준이 커지게 됩니다. 이 같은 이유로 하나의 사업자가 시행과 시공을 동시에 한다는 것은, 시공사(즉, 건설업자)의 등록기준을 유지하는데에 어려움을 가중시키는 영향을 합니다.
건설업의 등록기준에서, 실질자본금 판단시 '겸업비율'을 산출하게 됩니다. 겸업비율은 사업자의 재무구조상 건설업 외 다른 사업의 비율을 말하는 것입니다. 이 '겸업비율'이 높아지게 된다면 도출된 실질자본금도 역시 높아진 겸업비율 만큼 차감되어 평가됩니다.
물론, 회계적으로 이 비율을 낮추기 위한 여러가지 방법이 있습니다. 건설업자가 겸업을 할 상황도 분명히 존재합니다. 시온앤컴퍼니에서 제공하는 건설업 전문 회계·노무 서비스로 어느 정도 조율할 수는 있습니다. 하지만 규모가 커진다면 그 비율도 상당히 늘어나며, 적절한 시기에 분양이 되지않는 경우 등 돌발적인 상황에서는 상당히 위험할 수 밖에 없습니다.
이러한 상황을 피하기 위해 애초에 시행사가 시공을 겸하고 싶을 때 몇 가지 대안을 참고할 필요가 있습니다.
일단 시행과 시공을 겸하는 형태를 살펴보겠습니다.
| 시행과 시공을 겸하는 형태 |
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결론부터 말씀드리면, 시온앤컴퍼니에서는 2번의 형태는 피하셔야 한다는 의견입니다.
주택건설 사업자가 시공권을 등록하는 경우, 규모는 한정적이지만 등록기준이 상대적으로 조금 가볍습니다. 등록기준의 유지 또한 건설업의 유지보다 수월합니다.
별도의 법인으로 건설업을 등록하는 경우, '겸업비율'이 발생하지 않으므로 실질자본금만 맞춘다면 예상치 못한 '겸업비율'로 인한 자본금의 차감이란 없습니다.
하지만 겸업사업자로서 건설업을 등록하는 2번의 경우, 매출 혹은 고정자산 비율을 판단하였을 때 시행쪽이 압도적으로 우세하게 될 가능성이 큽니다. 등록기준을 미달할 가능성 역시 커지게 됩니다. 분리기장을 한다해도, 하나의 사업자 내 두 업종의 완벽한 재무분리란 어려워서 결과를 예측하기가 힘들게 됩니다.
지속적인 시공을 하게 된다면 3번의 형태가 가장 이상적입니다.